Wel of niet oversluiten van uw hypotheek


nu de rente zo laag staat en mogelijk medio 2019/2020 weer zal stijgen, kan het lonend zijn om uw hypotheek over te sluiten ondanks de hoge boeterente die uw hypotheekbank waarschijnlijk  in rekening zal brengen.




Wanneer oversluiten van uw hypotheek lonend kan zijn

Wie wil besparen door zijn hypotheek over te sluiten, moet naast de kosten van oversluiten (gemiddeld tussen de €  2.500 en €  3.000 inclusief advies- en bemiddelingskosten, taxatierapport en notariskosten) ook nog rekening houden met een boeterente. Omdat u in één klap uw volledige schuld aflost met een nieuwe hypotheek, loopt de hypotheekbank rente/inkomsten mis en vraagt een compensatie. Hoe hoog de boete is?  Dat hangt af van de rentevaste periode die nog openstaat en van de rente zelf.

Voorbeeld:   Klant A sloot medio 2011 een aflossingsvrije hypotheek af van        € 150.000 (Marktwaarde woonhuis €  255.000) tegen een rentevaste periode van 20 jaar tegen 4,85%. Hij wil profiteren van de lage rente die nu voor nieuwe hypotheken gevraagd wordt. 


De mogelijkheden in dit voorbeeld; maandvariabele 1,75%, 5 jaar vast 1,90%,   10 jaar vast 2,24% en 2,79% voor 15 jaar vast. Echter, doordat hij alles ineens aflost, loopt de bank €  11.000 mis. Oorzaak: de bank leent het geld namelijk weer uit aan iemand anders en krijgt daarvoor bijvoorbeeld 2,24% in plaats van 4,85%, waarop de bank  had gerekend. De boete van €  11.000 + de kosten van oversluiten, stel totaal €  13.800, zal direct moeten worden betaald, het liefst uit eigen middelen of de klant kan zijn hypotheek met € 13.800 verhogen naar 
€  163.800.

De kosten voor oversluiten + de boete zijn fiscaal aftrekbaar, en het belastingvoordeel stel 40,85% bedraagt € 5.638. De netto investering bedraagt dan  €  8.162. In onderstaand voorbeeld kunt u zien dat oversluiten zin heeft, tenzij u op korte termijn uw huis gaat verkopen om moverende reden.

Zie voorbeeld in hoofdlijnen:

Huidige situatie:

 _
 _
 _
Waarde huis € 255.000

 _
 _
 _
Hypotheek
€ 150.000
 _
 _
 _
Rente vast tot 2031(156 maanden) 4,85%
 _
 _
 _
Rente per maand € 606



 _
 _
 _
Nieuwe situatie na oversluiten: kosten te financieren
uit eigen middelen
netto kosten te financieren
middels verhoging hypotheek
 _
 _
 _
hypotheek nieuw bank
€ 150.000 € 158.000
 _
 _
 _
rente 10 jaar vast 2,24%* € 280 €  280
 _
 _
 _
rente + aflossing verhoging 2,04%* - €    31
 _
 _
 _
totaal € 280
€ 311
 _
 _
 _
verschil per maand € 326 € 295
 _
 _
 _
netto investering €  8.162 -
 _
 _
 _
terugverdientijd 42 maanden
-
 _
 _
 _
verdientijd (156 min 42 maanden) 114 maanden 156 maanden
 _
 _
 _
gevonden geld 114 x  € 193 =
€ 22.002
156 x €  161 =
€ 25.116

  Tips & Tricks beleggingsadvies



Bereken uw voordeel
Onafhankelijk advies
Hypotheek Service Abonnement